Kuchyně s obývacím pokojem v pozadí na 117 First Place v Carroll Gardens. (Stefano Ukmar / MĚSTO) V ideálním případě se nachází na nadčasové a klidnéUlice lemovaná stromy, toto sídlo městského domu ze 30. let nabízí jedinečné místo, kde můžete zavolat domů, a to na seznamu 117 First Place v Carroll Gardens, který debutoval první lednový týden. Na doprovodných fotografiích jsou zvýrazněna elegantní schodiště domu, jeho podlahy z tvrdého dřeva a vzdušné stropy - všechny ty vyhledávané charakteristické znaky Brownstone Brooklyn, s odpovídající cenou. Jeden detail by však kupce překvapil i před několika lety: Výpis byl pouze pro horní dvě patra.
Samozřejmě nikdo neočekává, že si 2 miliony dolarů koupí celý městský dům v Carrollových zahradách. I když v tomto případě to nestačilo ani na zajištění těchto dvou podlaží - rychle přišla dražební válka a o několik týdnů později došlo ke kontraktu na nemovitost za 2,17 milionu dolarů. Abych byl spravedlivý, tato patra mají výhled na jednu z nejžádanějších ulic v jedné z nejžádanějších čtvrtí čtvrti (a jedné z nejžádanějších školních čtvrtí). Zahrnují také tři ložnice, 2,5 koupelny a střešní terasu - velkorysý kus, ne-li zcela celistvost ideálu městského domu, v celé jeho dvojité parlodě, kapesní dveře, formální jídelna, zákoutí a sláva , to přebytek prostoru, který zahrnuje většinu přitažlivosti městského domu ve městě vyhladověném vesmírem, jako je New York. 117 První místo, kde nedávný prodej bytu přesáhl 2 miliony dolarů. (Stefano Ukmar / MĚSTO)
Brooklyn už ale není pouze pouhým vnějším odtokem čtvrti pro Manhattance, kteří hledají více prostoru, ale samo o sobě cílem a prostor v mnoha čtvrtích rovněž dosáhl poplatků a cen podobných Manhattanu. Idylka městského domu si nicméně zachovává svůj lesk - transakce na 117 podtrží - ať už je někdo vlastníkem celé budovy nebo ne.
Existuje spousta lidí, kteří chtějí žít v kamenech, ale nemohou si to dovolit nebo se nechtějí zabývat celou věcí, vysvětlil Terry Naini z Town Residential, který měl seznam 117 First duplex, který se vyznačoval tím, že byl jedním z větších plátků kolem.
Jakýkoli velký byt v hnědém kameni má tendenci se prodávat za prémii, řekla paní Naini; loni prodala byt o rozloze 1900 čtverečních stop u 277 prezidenta za 2,4 milionu dolarů. Kupující opravdu požadují jednotky z hnědého kamene a větších není tolik.
Samozřejmě, současná móda pro kooperaci a bytování městských domů je jen ozvěnou dřívější šílenství na Manhattanu, který si užíval svého rozkvětu během realitního boomu v 80. letech, a ilustroval to pro celou konkurenci nové výstavby , mnoho kupujících upřednostňovalo byt v laskavém hnědém kameni před ostrým boxem. Mnozí to stále dělají: Například prostorný dvoupokojový družstevní dům v městském domě na 13 Gramercy Park South v současné době požaduje 4,5 milionu dolarů, což zahrnuje vytoužený klíč do parku. I když v Brooklynu, kde je nový vývoj vzácný a zbývající síla městských domů je dostatečně ilustrována, je poptávka po takových jednotkách tak tvrdá, že jen zřídka kdy prodávají na požádání, natož pod ní.
***
Rušná čtyřproudá dopravní tepna ohraničenáulicemi vinylových dělnických domů obklopenými vinyly, není Bushwick Avenue zrovna tím bukolickým prostředím, jaké si lidé představují, když slyší slova Brownstone Brooklyn, ale má městské domy, a pro ty, kteří hledají prchavou známku 1 milion dolarů, je to v mnoha ohledech tvrdé zastavení snu brooklynského brownstone. V sousedních čtvrtích, které je třeba ještě gentrifikovat, jsou připojené řadové domy, ale jak poznamenal korcoranský makléř Mark Martov, je nepravděpodobné, že by dělnické domy přišly s odhalenými cihlami a staromódními plášti z jeho seznamu na 1090 Bushwick, natož vnitřní okenice nebo stropní medailony. 1090 Bushwick Avenue (Property Shark)
411 com zpětný telefon zdarma
A ačkoli 1090 postrádá ty a mnoho dalších fantazijních viktoriánských doteků, které by kupující mohli najít několik bloků na západ, jako vykládaná dřevěná podlaha v městském domě na Hancock Street, kterou pan Martov právě prodal, poznamenal, že Bed-Stuy byly teď vážné peníze.
A tak majitel 1090, O&B Properties, nechal budovu přestavět na dva duplexy o rozloze přibližně 1 000 čtverečních stop, každý s čerstvými mechanickými součástmi a elegantními novými kuchyňemi, které měl v úmyslu prodat jako byty. Když jsme navštívili, bylo to po několika dražebních válkách ve smlouvě za 1,07 milionu dolarů, přičemž kupující se rozhodl pro tradičnější způsob pronájmu jedné jednotky a bydlení v druhé.
Bed-Stuy se stal velmi nákladným a myslím, že spousta klientů má pocit, že jim loď chyběla tím, že si před dvěma lety nekoupili kámen, řekl mi Brooklynský vývojář Avi Tarshish do telefonu, a proto řekl, že praskl až desítky, než ceny stouply. To je jedna z věcí, které mě vedly k tomu, abych v tuto chvíli vlastnil 102 nemovitostí v Bed-Stuy, mezi nimi i městský dům v Lexingtonu a Bedfordu, který se převádí na byty.Každý chce vlastnit kámen.
Přestože hnědý kámen zůstává svatým grálem, někteří kupující se brání vyhlídce na údržbu celého domu, zejména těch, kteří jsou zvyklí na pohodlí budovy s kompletními službami na Manhattanu. To může být důvod, proč se byty prodávají mnohem rychleji než rodiny s jednou rodinou, uvedl makléř Douglas Elliman Alex Maroni, který provedl řadu takových transakcí, mezi nimi 420 Franklin, čtyřbytový bytový dům v Bed-Stuy, jehož přízemí, dva - ložnicový duplex přinesl loni v létě 859 000 dolarů. (Dům se v roce 2012 prodal za 545 000 $.)
Například na 181 Park Place, zápisu Maroniho do Prospect Heights, kde byly dvě ze tří jednotek ve smlouvě téměř před jejich uvedením na trh, řekl, že nemá čas ani polepovat obrázky. Jedna ze smluvních jednotek požaduje 2,75 milionu dolarů; když celá budova, nezrenovovaná, uvedená v loňském roce za 2,99 milionu dolarů, nebyli žádní příjemci.
Myšlenka na převzetí elegantního vraku ve čtvrti po patách není něco, co by přitahovalo transplantace na Manhattanu tak, jak tomu bylo dříve. Nechtějí svah parku před 30 lety; chtějí dnešní Park Slope, pohádkovou scénu s třešňovými květy a dětmi projíždějícími na skútrech, jak to řekl jeden makléř.
*** Interiér na 420 Franklin Avenue v Bed-Stuy.
Když Brooke Safford, makléř vCorcoran, která byla uvedena v druhém patře na 76 MacDonough Street, těsně na východ od Tompkins Avenue v Bed-Stuy, loni doporučila majitelům, aby si vyžádali 599 000 $, což je ambiciózní cena za plochu, vzhledem k tomu, že jednotka byla mírně plachá na 800 čtverečních nohy a měl jen jednu koupelnu. Ale poté, co se ve dražební válce prodala za 625 000 USD nebo 810 USD za čtvereční stopu, byla přepadena výzvami vývojářů, kteří se zajímali o podobné konverze.
Pro vývojáře je přitažlivost konverzí městských domů přímá, zejména v památkově chráněných čtvrtích, kde je obtížné najít místa pro novou výstavbu a místní územní zákony tak často vylučují něco vyššího než městský dům. (Ukaž mi hodně v Park Slope, kde můžeš postavit třípatrovou budovu! Požadoval jeden makléř, když se ho zeptal na nedostatek bytů v okolí. Ukaž mi to!) 420 Franklin v Bed-Stuy, kde se loni v létě prodal duplex v přízemí za 859 000 $.
Jeden makléř také poznamenal, že jsou také ideálním projektem pro menší developery, kteří požadují větší marže než výnosy z převrácených měšťanských domů, ale kteří nemají kapitál potřebný pro novou výstavbu.
A zatímco velká část kupců na Manhattanu touží po sklovitých výškových budovách, přinejmenším prozatím jsou bytové domy Brooklynského městského domu považovány za, nebo dokonce ještě žádanější, než ty nové. Koneckonců, kdo se stěhuje do Park Slope, aby žil na půvabné Fourth Avenue?
Pokud se lidé stěhují do Park Slope, chtějí být v kamenech na ulici lemované stromy, řekla Jody Kriss, spoluzakladatel společnosti East River Properties, která je známá pro takové konverze, mezi nimi i 364 Union Street in Park Sklon a nadcházející Desátá ulice 432.
Můžu prodat procházku v pátém patře v Park Slope za více než cenově necitovanou luxusní budovu na Fourth Avenue, která má tělocvičnu a vrátného, řekl pan Kriss. Dodal, že díky nízkým společným poplatkům byly tyto jednotky také přitažlivé, což dává přednost tomu, že jsou obvykle v nízkých stovkách pro služby základní údržby, spíše než v nízkých tisících v budovách vybavených vrátnými.
Pan Kriss uvedl, že takové převody fungují nejlépe pro nemovitosti, u nichž je nepravděpodobné, že přilákají skupinu kupujících ochotných utratit 6 milionů dolarů nebo více. Když existují lidé, kteří chtějí utratit více než pět rodin dohromady, přestane to dávat smysl.
Proto se takové převody nejčastěji vlní nad gentrifikujícími čtvrtími a snižují se, když ceny rodinných domků pro jednu rodinu začnou překračovat 7 milionů nebo 8 milionů dolarů, jako je tomu na místech, jako jsou Brooklyn Heights a Cobble Hill. K vtipu: Většina městských domů a bytů na Manhattanu se datuje do 80. a 90. let, kdy ceny stouply dostatečně vysoko, aby stimulovaly poptávku, ale dříve, než šly tak vysoko, aby vyloučily rozdělení jako zdravou strategii rozvoje.
To, zda ceny ve velmi vyhledávaných čtvrtích budou i nadále zhodnocovat tak rychlým tempem, je samozřejmě kdokoli, a u menších budov se věci mohou komplikovat: Financování může být těžké získat v malých podmínkách a družstvech , přičemž mnoho bank váhá s půjčením nemovitostí pouze s několika jednotkami. A jeden mrtvý nebo obtížný soused mohl zmařit tolik potřebnou opravu střechy nebo kotle, nemluvě o potenciálu skutečně hořkých debat o dekoraci chodby, který je známý mnohým větším členům družstva. 364 Union Street, projekt East River Properties v Carroll Gardens, který zajišťoval místní poptávku po jednotkách se třemi ložnicemi.
Zprostředkovatelé nicméně tvrdí, že poptávka po těchto jednotkách se pravděpodobně zvýší, i když ceny nemusí odpovídajícím způsobem růst. Například duplex na 117 First Place těžko překonává hranici 2 milionů dolarů; právě tento týden se na trhu objevila třípokojová ložnice o rozloze 1555 čtverečních metrů na ulici Bergen 147 v Boerum Hill za 2,095 milionu dolarů, tedy 1347 za čtvereční stopu. Pravděpodobně to přinese nebo více, ačkoli makléři říkají, že když ceny stoupnou nad hranici 2 milionů dolarů, fond se stane mnohem více diferencovaným, zejména proto, že s výjimkou vývojářů a ploutví má být většina domů v Brooklynu používána jako primární rezidence, ne pieds-à-terre ultrabohatých.
Většina Manhattančanů zahájila vyhledávání na školách, ale mnoho z nich si uvědomuje, že dostali cenu z okresů, kde chtějí koupit, i když jde o dvě ložnice, řekl makléř Compassu Gabriele Sewtz. A když jsou tři ložnice tak vzácné, že začnou bít 1,8 milionu nebo 1,9 milionu dolarů, spousta lidí říká: ‚No, když tolik utrácím, chci dvůr, chci grilovat. '
Přesto je v posledních letech velká část brooklynské přitažlivosti spálena výpůjčkami z toho přeplněného ostrova přes řeku: sterlingové veřejné školy a Barney's, vynikající káva a restaurace, které nelze rezervovat, takže snad jeho obyvatelé se také naučí přizpůsobit bydlení v bytě - pravděpodobně nejvýraznější charakteristice Manhattanu -.
A pro ty, kteří ne? Už se dívají za ty krásné Brahminské čtvrti, kde převládají 12 stop vysoké stropy a mahagon, do historicky dělnických enkláv jako Windsor Terrace a Kensington, kde si 1,5 milionu dolarů může stále koupit dům, i když mohou být ze dřeva, cihel nebo - hrůza hrůz - vinyl.
