Co-ops jsou školní obědové stoly newyorských nemovitostí.Ilustrace Phil Wrigglesworth nejlepší pořady na Netflixu
VDíky své pověsti (zasloužené nebo ne) pro neprůhlednost, exkluzivitu a rozporuplnost jsou družstva skvěle obědovými stoly střední školy v newyorských nemovitostech. A jak se stane i v těch nejlépe regulovaných doplňovacích jednotkách, někdy stačí někomu říct, že už nechcete být přáteli.
Jinými slovy, vystěhujte je. Není snadné se lidí zbavit, řekl agent Citi Habitats Amer Jan, který posledních pět let sloužil ve správní radě své budovy Kew Gardens. Berete někoho domů. Ale někdy to musí být provedeno.
Představte si například, že vaším sousedem je hromada, která tráví své dny kouřením cigaret před televizí a občasným ohňostrojem popela zakládá malé domovní ohně. Také on a jeho žena mají napadení štěnice domácí, která se šíří po celé budově.
Taková byla situace v případě, kdy Steve Wagner, spoluzakladatel a partner v realitní právnické firmě Wagner Berkow, pracoval před několika lety pro kooperativní výbor. Vzpomněl si, že poté, co další obyvatel objevil v jejich bytě štěnice domácí, přivedla budova psa štěně čichajícího, aby vykořenil zdroj zamoření.
Ten pes právě začal dělat převrácení před bytem [páru], a když otevřeli dveře [štěnice] byly všude, řekl.
„Nevím o žádných deskách, které by tam seděly a říkaly, 2W, nemáme je rádi, půjdeme za nimi. „Degenshein řekl, když mluvil o vyhlídce na přesah družstevních desek.
Budova upozornila majitele na požáry, hromadění a štěnice domácí a dala jim pokyny, jak problémy odstranit, řekl Wagner. Ale oni z jakéhokoli důvodu nic z toho neudělali. A tak správní rada zahájila soudní řízení, aby je vyhodila. Nakonec obě strany dospěly k dohodě, aniž by se obrátily na soud. Pár opustil svůj byt a budova během roku prodala svou jednotku.
V dalším případu vystěhování, který Wagner pracoval, se zdálo, že obyvatel prodává drogy ze svého bytu. Rovněž otravoval své sousedy kouřem a hlasitou hudbou po celý den a dokonce měl údajně tápat po obyvatelce, když si k němu šla stěžovat. Ale až poté, co žena prohlásila, že byla v jeho bytě znásilněna (někým jiným než majitelem), se budova přestěhovala k vystěhování.
Tento případ byl také vyřešen před zahájením soudního řízení, což je podle jeho názoru Wagner docela typické. Když družstva podávají akcionáře k soudu, obvykle tak činí v rámci takzvaného Pullmanova řízení, které odvozuje svůj název od 40 W. 67. ulice v. Pullman , rozhodnutí soudu z roku 2003, které stanovilo, že družstva mohou nájemce vystěhovat za nežádoucí chování.
Jeden případ se v současné době odehrává v obytné budově Midtown South, kde správní rada svolala mimořádnou schůzku, aby řešila špatné chování jednoho z jejích obyvatel. Advokát představenstva provedl prezentaci, která navrhla ukončit vlastnickou smlouvu akcionáře, získat byt zpět a vymáhat právní poplatky. S odvoláním na chování dotyčného akcionáře jako stále nebezpečnějšího právník ukázal videozáznam a e-mailové dokumenty a přehrál záznam hlasové schránky jako důkaz. Akcionář, který byl na schůzi přítomen, mohl předložit obhajobu, ale více než 90 procent akcionářů hlasovalo pro vystěhování.
A ačkoli je newyorská kooperativní tradice plná příběhů o malicherných hádkách a konfliktech osobností, které se proměňují v plnohodnotné majetkové války, Dale Degenshein, právník družstev a bytů společnosti Stroock, uvedl, že vystěhování obvykle zahrnuje právě takové nežádoucí chování.
Nevím o žádných deskách, které by tam seděly a říkaly: „2W, nemáme je rádi, půjdeme za nimi,“ řekl Degenshein a mluvil o vyhlídce na přesah družstev. Osobnosti a způsob, jakým lidé řeší problémy se svými sousedy, mohou mít dopad na neoficiální bázi, tak, jak to dělá s čímkoli. Občas existují obvinění, že člen představenstva má osobní zápletku, ale stále máte řídící dokumenty, které je třeba dodržovat, a další osoby v představenstvu, aby fungovaly jako kontroly a vyvážení.
Nicméně každá situace, kdy má malá skupina vašich sousedů velké slovo ve vašem osudu, je zralá k obratu směrem ke spikleneckému. Zvláště když se zdá, že se děje něco divného.
Agentka BOND v New Yorku Carole Cusani nedávno pomohla poradit kamarádce, která neočekávaně zjistila, že ji vyhodili ze své budovy. Jednalo se o ženský pes, který před několika lety kousl jiného obyvatele. Po této události dostala varování, ale nezdálo se, že by to trvalo, a pes kousl jiného majitele někdy později.
Po druhém okusování představenstvo budovy řeklo ženě, že musí podniknout kroky k vyléčení situace, řekla Cusani. Jednalo se o náhubek psa, kdykoli byli na veřejných prostranstvích, a místo hlavního výtahu pro cestující ho dopravili do služebního výtahu.
A napsala dopis, ve kterém uvedla, že vyhoví, a začala psovi náhubit a sundat ho ze služebního výtahu, řekla Cusani. Ale asi o měsíc později dostala z čista jasna dopis od právníka družstva, že jí slouží s oznámením o vystěhování.
Dopis byl podepsán prezidentem správní rady a uváděl, že ji chtějí pryč asi za deset dní, řekla. Nechápala to, protože udělala to, o co ji požádali. Zavolala mě tedy v úplné panice.
Kontaktováním společnosti pro správu budovy se Cusani a její přítel dozvěděli, že dopis byl údajně zaslán omylem. Předseda představenstva mezitím tvrdil, že o řízení nemá žádné znalosti, přestože byl jeho podpis v oznámení o vystěhování, poznamenal Cusani.
Nevím, co se stalo, řekla. Ale mezitím bylo pět dní, kdy [její přítel] byl vrak.
JEpočátkem léta Braganca vedl účet z pohledu první osoby komikem Billem Dawesem, který řekl, že ho jeho družstvo vystěhovalo za pronájem pokoje v jeho domě na Airbnb. To, řekl Dawes, a to navzdory skutečnosti, že uspořádání bylo legální podle městského zákona o více obydlích a že přestal pronajímat místnost ještě předtím, než mu družstvo zaslalo výzvu, aby tak učinil.
Obecně lze říci, že neoprávněné podnájmy jsou skvělým způsobem, jak vás vyhodit z vaší kooperativní budovy.
Podle Dawese bylo hlasování o jeho vystěhování téměř jednomyslné, když mu jeden člen správní rady řekl, že o případu nic nevěděl, ale chtěl jen „zatáhnout za linku“, protože právě prodával svou jednotku.
Pro některé uši může Dawesův účet znít jako klasický příklad obávané politiky družstev. (Dawes sdělil Bragancau, že se proti rozhodnutí v současné době odvolává u bytového soudu.) A ve srovnání, řekněme, s drogami a zakládáním požárů, se zdá být malý vedlejší obchod Airbnb dostatečně neškodný. Advokát Wagner však řekl, že ho nepřekvapilo, že se představenstvo přesunulo k vystěhování. Tvrdil, že krátkodobé nájemné v obytných budovách představuje bezpečnostní problém. Nemají další protipožární ochranu, výjezdní značky, nouzové osvětlení, které mají hotely.
Obecně lze říci, že neoprávněné podnájmy jsou skvělým způsobem, jak vás vyhodit z vaší kooperativní budovy. Kathy Murray z Douglas Elliman řekla, že ví o několika klientech, kteří dostali dopisy od svých rad po pronajmutí svých jednotek, aniž by prošli řádným procesem. Je lákavé použít zkratku, protože získání souhlasu s podnájmem družstva může být téměř stejně zdlouhavé jako získání souhlasu s nákupem.
Musíte podat daňová přiznání, bankovní výpisy, osobní referenční dopisy, profesionální referenční dopisy, udělat rozhovor, všechno, řekl Murray.
Citi Habitat's Jan ve skutečnosti uvedl, že vyklizení, které jeho budova během jeho působení na palubě provedla, bylo způsobeno neoprávněným podnájmem. Majitel se odstěhoval a pronajal si jednotku, ale místo toho, aby prošel standardním procesem podávání žádostí, poslal radě ručně psaný dopis, který jim řekl, že se někteří členové rodiny nastěhovali.
A nechtěli udělat rozhovor s představenstvem a žádná žádost nebyla podána, a tak se bez souhlasu představenstva [lidé] nastěhovali, řekl Jan. Nikdy jsme neměli šanci s nimi [udělat rozhovor]. Ani jsme nevěděli, jestli jsou to rodina. Naše podezření bylo, že ne.
Poté, co majitel znovu odmítl podat řádnou žádost, budova ho přivedla k soudu a vystěhovala.
Další majitel se ukázal být náročnějším, vzpomněl si Jan. Před několika lety starší obyvatelka nelegálně nainstalovala pračku ve své kuchyni, což způsobilo problém s plísněmi, který zhoršil již existující respirační stav, který trpěla. Přišla na družstvo a požadovala, aby problém s plísní napravili.
Řekli jsme tedy: „Dobře, dejte nám přístup do bytu, abychom mohli někoho přivést, aby odstranil plíseň,“ řekl Jan. Ale v obavě, že najdou pračku, odmítla.
Místo toho zavolala město, aby si stěžovalo, a město vyslalo inspektora, aby situaci prozkoumal. Našel formu, ale žena během své návštěvy pračku nějak schovala, řekl Jan. To tedy nikdy nebylo zpochybňováno.
A samozřejmě má družstvo udržovat byt v dobrém stavu, takže jsme dostali pokutu [od města], řekl. Takže tam bylo období asi šesti měsíců až jednoho roku, kdy jsme chodili tam a zpět, kde si neustále stěžovala na plísně, ale nedala nám přístup do bytu. A byli jsme také přesvědčeni, že bychom jí nedali jen prázdný šek [aby si práci nechala udělat sama].
Situace se sama nevyřešila, dokud se žena nedostala k tomu velkému družstvu na obloze. Dozvěděli jsme se o pračce, řekl Jan, když jsme s rodinou šli do jejího bytu poté, co zemřela.
