Eric Fischer odhalil desetiletí údajů o cenách bydlení v SF.(Foto: Jared Erondu / Unsplash) O Ericovi Fischerovi nevím nic kromě toho, že je to šílený hrdina.
Hodně jako všichni ostatní, kteří se nedávno pokusili žít v San Francisku , Fischer se velmi zajímá o náklady na bydlení. Na rozdíl od všech ostatních takových osob se však Fischer rozhodl přispět k tomuto rozhovoru zdvojnásobením hloubky moderních historických údajů o nich.
Doposud se nejčastěji uváděné informace o cenách bydlení v SF vrátily do roku 1979, kdy město začalo sledovat medián nájemného dvoupokojových bytů inzerovaných v San Francisco Chronicle jednu neděli za rok.
Bohužel pro tato data je rok 1979 také rokem, který starosta San Franciska Dianne Feinstein uložil zmrazení nájemného, které přešlo do kontroly nájemného . Pokud chcete polemizovat o výhodách kontroly nájemného - a v několika amerických městech čelících rychle rostoucím cenám bydlení, kdo ne? - vaše argumenty na obou stranách nebudou bez informací o situaci příliš užitečné před kontrola nájmu, takže máte s čím porovnávat.
Fischer tedy našel data před kontrolou nájemného. On shromáždil to sám … Strávením mnoha a mnoha hodin procházením starých obrazových souborů a mikrofilmu San Francisco Chronicle. 
Čtečky mikroformátů.(Foto: Tom Rolfe / Wikimedia Commons)
Fischer hovoří hodně o své metodice ve své vynikající příspěvek o tomto projektu , publikováno v sobotu. Zde je krátké shrnutí: Jeho metodika není dokonalá, ale je solidní a nevidím žádné skvělé způsoby, jak ji vylepšit.
Místo toho, abychom se k tomu dostali dále, tento blogový příspěvek existuje pro znovu zdůraznit, co odhalila jeho nová data : tento graf. 
Ceny nájemného.(Foto: Eric Fischer)
To, moji přátelé, je 70 let cen bydlení v San Francisku. Existují určité vzestupy a pády, ale většinou existuje velmi jednoduchý trend: 6,6 procenta.
To je částka, kterou nájemné každoročně stoupá v průměru od roku 1956. Před kontrolou nájemného to platilo; to byla pravda po kontrole nájemného. Během technologické bubliny z roku 2000 to nebyla úplně pravda, ale stále to byla pravda a později se to znovu stalo.
6,6 procenta je o 2,5 procentního bodu rychlejší než inflace, což se nezdá moc, ale když to děláte 60 let v řadě, znamená to ceny bydlení čtyřnásobek ve srovnání se vším ostatním, co si musíte koupit.
To je špatné. Ale to je dnes SF, ve srovnání s rokem 1956.
Co tedy způsobilo, že ceny vzrostly? To je opravdu vzrušující část Fischerova objevu. Vyzbrojen svými údaji na tuto otázku víceméně odpověděl. 
Medián požadovaného měsíčního nájemnéhoEric Fischer
Je to tak blízko, jak je pravděpodobné, že uvidíte odpověď na život, vesmír a všechno.
Je to graf, který téměř dokonale předpovídá trh s bydlením v San Francisku pouze pomocí tří proměnných:
- Počet pracovních míst v okrese San Francisco.
- Počet míst v okrese San Francisco pro život lidí.
- Celková částka peněz, která se vyplácí každému, kdo pracuje v okrese San Francisco.
Vše je shrnuto ve vzorci v horní části grafu. Pokud jste mi dali hodnoty pro (1), (2) a (3) výše, mohl bych vám s překvapivou přesností předpovědět, kolik bude medián se dvěma ložnicemi v San Francisku stát v této situaci na pronájem.
Z toho vyplývá, že kdybychom mohli změna (1), (2) nebo (3), pak bychom mohli změnit, co to stojí za pronájem místa v San Francisku. Fischer shrnuje scénář, ve kterém by podle jeho vzorce ceny bytů klesly o 67 procent:
Ke snížení cen o dvě třetiny by bylo zapotřebí 53% zvýšení nabídky bydlení (200 000 nových jednotek), nebo 44% pokles platů upravených CPI nebo 51% pokles zaměstnanosti.
Dobře, takže by to znamenalo způsob, jak učinit San Francisco tak dostupným, jako by byl (řekněme) Portland snížit plat každému na polovinu nebo polovinu z nich vyhodit nebo umožnit populaci města rychle růst asi o 50 procent , na zhruba 1,2 milionu, zatímco počet bytových jednotek rostl ještě rychleji.
Hovno.
Ale počkej , možná říkáte. Praha má přibližně 1,2 milionu obyvatel. Milán má přibližně 1,2 milionu obyvatel. To jsou pěkná města. Bylo by ve skutečnosti v pořádku, kdyby se San Francisco změnilo na Prahu, zvláště pokud by ceny klesly o dvě třetiny.
To je pravděpodobně pravda. Problém je v tom, že rychlé přeměny na Prahu by vyžadovalo bankrot tisíců developerů, protože (pamatujete?) Nájemné by pokleslo o 67 procent, takže by všichni tito vývojáři nebyli schopni splácet půjčky, které si vzali na stavbu těchto 200 000 nových domů .
Když o tom přemýšlíte, tisíce zkrachovalých vývojářů vám nemusí znít příliš špatně. Ale věřte mi, vývojářům to zní špatně. Proto by nikdy nemohlo dojít k situaci, kdy by soukromí vývojáři přidali tolik nových domů najednou - přestali by stavět dlouho předtím, než by mohlo dojít k návratu do ráje.
Jak to vidím, pár nám z toho zbývá zajímavé lekce pro San Francisco :
1. Přidávání nových jednotek bude většinou pouze na aby se hovno nezhoršovalo .
1a. To je stále dobrá věc.
dva. Kontrola nájemného se nejeví jako velká příčina problému per se. Hovno bylo předtím špatné; hovno bylo špatné poté; hovno se pro průměrného zájemce o byt nijak zvlášť nezlepšilo ani nezhoršilo, alespoň pokud začnete v roce 1956. (Na druhou stranu, ve Fischerových raných cenových datech ze 40. let se děje něco zvláštního. Pokud vynecháte pokles z let 1950–1960 v nájmech, pak vše před kontrolou nájemného v roce 1979 začne vypadat spíš jako náhorní plošina. Tady je opět jeho první graf pro dobrou míru.) 
Inzerované nájemné upravené podle CPI.(Foto: Eric Fischer)
2a. Způsob, jakým může být kontrola nájemného důležitá nepřímo je, pokud to nepřímo vede k méně nových jednotek , například proto, že dává lidem důvod protestovat nebo žalovat, aby zabránili vývojářům v nahrazení malých starých budov kontrolovaných nájemným velkými novými tržními sazbami. Což je pro chudé lidi docela srozumitelné, ale stále je to sračkový výsledek, protože (jak naznačuje Fischerův vzorec) každá fantastická nová střecha drží ceny trochu dolů, protože bohatí lidé pod ní nevytlačují lidi ze střední třídy zpod jejich středně kvalitních střech a tak dále, dokud někdo neskončí ve stanu.
2b. Přesto v těchto datech není jasné znamení, že by kontrola nájemného měla na San Francisco další účinek proti novému bydlení. Opět: hovno bylo předtím špatné. Sakra byla špatná.
3. Snížení nákladů na vývoj výplní by pomohlo, kdyby existovaly způsoby, jak toho dosáhnout, aniž by se jiné věci příliš pokazily.
4. Pokud něco existuje zastavení trhu s bydlením v budování dostatečného počtu nových domovů pro nováčky , pak to pravděpodobně musí být něco, co dorazilo kolem roku 1960 nebo dříve.
V tomto bodě přestanu mluvit o San Francisku, protože San Francisco mě deprimuje. V podstatě si myslím, že San Francisco je v prdeli.
To je na hovno. Je to úžasné místo. 
Pohled z parku v San Francisku.(Foto: Foto: Torbakhopper / Flickr)
Místo toho se chystám zakončit lekci pro města, která přidávají pracovní místa nebo bohatství rychleji než domy, ale zatím nejsou San Francisco: Portland, Seattle, Austin, Denver, Minneapolis. Možná taky Oakland a Los Angeles a San Diego a DC.
Z lásky k Bohu přidávejte stále domy. Neustále přidávejte domy, aby se věci ještě nezhoršovaly a nebyli jste uvězněni ve ztracené-ztracené-ztracené bouři jako San Francisco.
A když to děláte ...
Kontrola nájmu? Tento konkrétní nájemce je nervózní, ale jistě, možná to zkuste, pokud tvrdě pracujete na tom, aby vám nezabránil v přidávání dalších domů.
Nekonečné rozrůstání? Díky tomu zůstanou domy levné (zeptejte se Atlanty, Dallasu a Phoenixu), ale pohltí to planetu a zdá se, že jsme tučnější a osamělejší a auta jsou drahá. Možná tedy zkuste udělat měšťanské domy, pokud můžete. Městské domy jsou skvělé. Cliff a Claire Huxtable žili v městském domě. Duplexy jsou také pěkné. Mnoho měst ve skutečnosti zakázalo stavět některá z těchto budov. To je ořech.
Daně za vytvoření veřejného nebo jiného dotovaného bydlení? Nejchudší lidé si nikdy nebudou moci dovolit tržní bydlení a lidé v levných, ale obývatelných domech se obvykle dostávají do mnohem menších problémů než lidé ve stanech. Takže ano, pravděpodobně je dobrý nápad použít daně k vybudování levných, ale obývatelných malých domovů pro chudé lidi a zároveň hledat jiné způsoby, jak lidem pomoci dostat se z chudoby.
Hromadné propouštění? Zjevně by to snížilo nájemné, ale nějak si nemyslím, že by starostu znovu zvolili.
Ale ať děláte cokoli, určitě si kupte Eric Fischer drink, pokud ho uvidíte. Zasloužil si to.
Michaele Anderseneje spisovatel v Portlandu ve státě Ore @andersem na Twitteru.
