Krátce před 22:00 25. ledna Larry Silverstein, 69letý, zrzavý realitní developer, procházel po ulici East 57th Street poblíž Madison Avenue, když ho srazil sedan Ford z roku 1997. Zlomenou pánví byl převezen do New York University Medical Center. Jak pan Silverstein později řekl své dceři, nehoda byla špatnou přestávkou v nejhorším možném okamžiku: byl jedním ze tří uchazečů o získání 99letého pronájmu Světového obchodního centra. Pan Silverstein stál před 31. lednem, kdy měl předložit svou nabídku současnému majiteli Trade Center, Port Authority v New Yorku a New Jersey.
Další dny se obchodní partneři, poradci a akolyti seřadili na židlích po chodbě před nemocničním pokojem pana Silversteina, protože byly zpracovány závěrečné podrobnosti nabídky. Pouhých pět dní po smrti se pan Silverstein vydal v New York Post s tupým prohlášením: Toužíme po Světovém obchodním centru, které je cenou všech cen.
Málokdo dal panu Silversteinovi velkou šanci dovršit to, co se mělo stát největší realitní dohodou v historii New Yorku. Ze tří finalistů Port Authority byl temným koněm, řekl Michael Cohen, výkonný ředitel realitní kanceláře GVA Williams. Konvenční moudrost se zdála být potvrzena, až když byly nabídky rozpečetěny a společnost Vornado Realty Trust sfoukla konkurenci s nabídkou o 3,25 miliardy– 600 milionů více, než nabídl pan Silverstein.
Tehdy pan Silverstein ukázal, proč si díky boomům a krachům udržel svou reputaci jedné z nejchytřejších realitních kanceláří města. Oprášil se a pokračoval dál, čímž zvýšil svou nabídku na pouhých 30 milionů dolarů méně než Vornado. Potichu čekal, když se střetla jednání mezi radou přístavního úřadu a předsedou Vornada Stevenem Rothem. Pak vstoupil do porušení.
Nyní je řada na panu Silversteinovi a podle lidí, kteří postupují, probíhají jednání mnohem plynuleji. Když byl pan Silverstein požádán, aby komentoval svou nabídku, řekl: Neexistuje nic srovnatelného s World Trade Center. Je jedinečný velikostí, umístěním, významností a viditelností. Byl to můj sen. Ještě před koncem března mnozí předpovídali, že pan Silverstein nebude schopen uzavřít dohodu a že komplex bude předán třetímu uchazeči, partnerství mezi společnostmi Mortimer Zuckerman's Boston Properties a Brookfield Financial Properties. Nyní však roste shoda, že pan. Silverstein vyhraje jeho cenu.
A znovu, sotva něco proběhlo tak, jak bylo dosud předpovězeno, v dražbě drahokamů přístavní správy. Ačkoli osobním stylem pana Silversteina je střídání a šarm, lidé, kteří s ním jednali, říkají, že může být stejně tvrdým vyjednavačem jako pan Roth. Myslíš si, že jsi skončil, vzpomněl si na jednoho pohmožděného, který přežil jednání s ním. Nikdy jsi neskončil.
Lewis Eisenberg, předseda přístavního úřadu, uvedl, že pochybuje, že dohoda bude uzavřena do 5. dubna, což je další plánované zasedání správní rady úřadu. Přesto řekl, že všechno jde dobře. Pan Eisenberg má důvod k radosti: Podle lidí zapojených do procesu byl pan Silverstein ochoten souhlasit s podmínkami pronájmu, které Vornado odmítl. Společnost Vornado, veřejně obchodovatelná, chtěla kratší leasing, aby ve své rozvaze vykázala menší dluh (pro soukromou společnost pana Silversteina to není problém), a také ujišťuje, že by Vornado nebyl na háku, pokud by podle očekávání město žaluje, aby developer na dani z nemovitosti ročně vyzvedl téměř 100 milionů dolarů.
Spojenci pana Silversteina připisují relativní zdvořilost jeho letům přátelského soužití s Port Authority, která je jeho pronajímatelem v 7 World Trade Center, což je kancelářská budova, kterou vyvinul koncem 80. let na půdě Port Authority. Když byly v pátek 26. února 1993 bombardovány Twin Towers, vzpomíná bývalý finanční ředitel přístavního úřadu Barry Weintrob, pan Silverstein okamžitě nabídl volný prostor ve své budově zaměstnancům přístavního úřadu. V pondělí se zaměstnanci vrátili do práce, uvedl.
Nemůže také ublížit, že když pan Silverstein sedí u vyjednávacího stolu, vidí na druhé straně některé známé tváře - pro jednoho Ben Needell. Mr. Needell, právník ve Skadden, Arps, Slate, Meagher a Flom, je jedním z právníků vyjednávajících o dohodě pro Port Authority. Normálně je to právník pana Silversteina. Jediné, co vám řeknu, je, že Larry je skvělý chlap, řekl pan Needell.
Dalším stálým účastníkem jednání je Tim Ryan, výkonný ředitel společnosti J.P.Morgan Chase, který radí přístavnímu úřadu s prodejem. Divize J.P.Morgan Chase také vlastní starou budovu Equitable Building na 120 Broadway, kterou pan Silverstein spravuje a má opci na nákup za 200 milionů dolarů.
Pan Silverstein je také přítelem guvernéra George Patakiho, který jmenuje polovinu správní rady, a dalších republikánů z Albany. Pan Silverstein loni v listopadu věnoval guvernérovu volebnímu výboru 15 000 dolarů, právě když se nabízelo obchodní centrum. Pan Silverstein věnoval Senátu G.O.P. a loni vůdce většiny Joseph Bruno.
Zamotaný svět
Takové vztahy jsou rovnocenné pro kurz v incestním světě manhattanských nemovitostí. Ale jak se dohoda Světového obchodního centra rozvinula, spojila pozoruhodné shromáždění newyorské právní, rozvojové a politické elity. Je tu pan Roth, největší komerční pronajímatel na Manhattanu; Pan Zuckerman, majitel Daily News; John Zuccotti, zástupce starosty, se stal vývojářem, který nyní stojí v čele Brookfieldu. Howard Milstein, potomek realit (jednou zastoupený panem Zuccottim), radí představenstvu přístavního úřadu, kde pan Eisenberg, investor do nemovitostí, věnuje velkou pozornost členovi představenstva Peteru Kalikowovi, developerovi a bývalému majiteli New York Post, který je také volbou pana Patakiho, aby se stal novým šéfem Metropolitního úřadu pro dopravu. Jeden nebo druhý z vývojářů, kteří se ucházejí o pronájem Světového obchodního centra, zaměstnává téměř každého realitního právníka ve městě. A zatím se panu Silversteinovi podařilo všechny převrátit.
A dál manévruje. Jak 28. března informoval The Wall Street Journal, pan Silverstein přijal partnera, investora do nemovitostí, Lloyda Goldmana. Zdroj blízký panu Goldmanovi říká, že přispěje podstatnou částí přibližně 150 milionů dolarů, které musí pan Silverstein získat, aby zajistil financování zálohy ve výši 800 milionů dolarů; GMAC půjčuje zbytek skupiny pana Silversteina. (Zbytek 3,22 miliard dolarů by byl rozložen na 99 let plateb.)
Pan Goldman se připojí k Westfield America Inc., veřejně obchodovanému vývojáři nákupního centra, který chce podzemní nákupní centrum centra, jako partnera pana Silversteina při této dohodě. Říká se, že pan Silverstein troluje ještě více investorů; jeden zdroj nemovitostí uvedl, že by nebylo překvapivé, kdyby dohoda konečně skončila, kdyby pan Silverstein neinvestoval žádné své vlastní peníze do nákupu Světového obchodního centra.
Na druhou stranu nikdo nikdy nezpochybnil schopnost pana Silversteina uzavřít dohodu. Od chvíle, kdy přístavní úřad zveřejnil seznam finalistů Trade Center, byl považován za outsidera jednoduše proto, že mu chyběly peníze a organizační zátěž jeho konkurentů. Peníze, které má blízko k zajištění. Otázka pro mnohé nyní zní: Pokud vyhraje svou cenu, co s ní udělá?
Existují také dlouhodobé otázky. Podle analýzy peněžních toků komplexu časopisem Grid může kdokoli, kdo vyhraje Trade Center, po určitou dobu očekávat relativně nepatrný tok hotovosti, dokud nebudou dlouhodobé leasingy vyprší. To znamená, že kdokoli koupí komplex, bude v něm několik let, než uvidí zisk.
Rizikový faktor
Ale pan Silverstein nebyl nikdy strašlivě vystrašen rizikem. Začínal v padesátých letech, právě na New York University, pracoval pro makléřskou společnost svého otce. Skutečné peníze, jak si brzy uvědomil, byly ve vlastnictví budov, nikoli v pronájmu.
V noci navštěvoval právnickou školu N.Y.U., kde se spřátelil s dalším mladým příchozím Bernie Mendikem. Pan Silverstein přivedl svého přítele do rodinného podniku, představil ho své sestře a brzy se do rodiny oženil pan Mendik.
Koupili budovu na ulici 305 East 47th Street od legendárních partnerů Harry Helmsley a Larry Wien. Pánové Silverstein a Mendik se začali modelovat podle Helmsleyho a Wien, studovali a napodobovali způsob, jakým využívali k financování velkých nákupů fondy mnoha malých investorů.
Obchod byl dobrý, ale na konci 70. let se manželé Mendik a Silverstein rozvedli a pan Silverstein a pan Mendik se brzy rozešli. Najali dalšího mladého vývojáře, který si pak jen udělal jméno, Jerry Speyer, aby pomohl rozdělit majetek.
V 80. letech 20. století tvořili pan Speyer, pan Mendík a pan Silverstein jádro kádru vývojářů, kteří by kupovali a budovali kanceláře, aby se přizpůsobili boomu z doby Kochovy. Byli silně konkurenceschopní a každý se snažil překonat toho druhého se stále ambicióznějšími obchody. O peníze opravdu nešlo, řekl Mendik Tomu Schachtmanovi, autorovi knihy Skyscraper Dreams: The Great Real Estate Dynasties of New York. Byl to jen způsob, jak udržet skóre.
Pan Silverstein během boomu 80. let hodně bodoval. Vlastnil 13 budov, které zahrnovaly 10 milionů čtverečních stop kancelářských prostor na Manhattanu; uzavřel lukrativní finanční partnerství s J. P. Morganem; bavil se na své jachtě a spolu se svou manželkou Klárou se stal plodným fundraiserem pro židovské charity. Přes to všechno si pan Silverstein udržoval vysoký veřejný profil, několik let předsedal realitní radě v New Yorku a pomáhal přeměnit organizaci ze spolehlivé síťové skupiny na politickou sílu. A pomohl vybavit nový Realitní institut na New York University. Pan Silverstein tam vyučuje každý semestr; jeho přednášky jsou vždy pouze ve stání.
Je to Socratic, řekl Ken Patton, bývalý prezident Realitní rady, který je předsedou ústavu Larry a Klara Silverstein. Na typické přednášce uvedl, že pan Silverstein představí problém - obtížnou nájemní smlouvu nebo lepkavou situaci v zóně - a požádá studenty, aby se z toho propracovali.
Pan Silverstein se musel vypracovat ze svého vlastního podílu na džemy v reálném životě. V roce 1981 oznámil ambiciózní hazard na vybudování 7 World Trade Center, kancelářské věže o rozloze dva miliony čtverečních metrů na ulici Vesey, mezi West Broadway a Washington Street, bez nájemce, který by budovu pronajal. V roce 1986 byla v celostránkové novinové reklamě, která zobrazovala mírného pana Silversteina jako hráče fotbalu přecházejícího do koncové zóny, odhalena totožnost nájemce. Byla to také velká - investiční banka Drexel Burnham Lambert.
Štěstí pana Silversteina se ale změnilo, když se Drexel zhroutil pod nákladem skandálu a nedobytného dluhu. Společnost Seven World Trade Center zůstala prázdná téměř na 90 procent. Pan Silverstein nakonec našel jinou makléřskou společnost Salomon Brothers, která si pronajala prostor, ale musela zaplatit tolik, aby obnovila budovu, že penzijní fond, který vlastnil hypotéku, byl zasažen za peníze navíc výměnou za velkou část jeho zisků .
Finanční hotovost brzy zasáhla i další části jeho podílu. Nákupní centrum na 34. ulici bylo opuštěno. Obytná zástavba na 42. ulici a 12. avenue byla pozastavena a vlastnictví 120 Broadway bylo předáno jeho věřiteli J.P.Morganovi. Vzhledem k tomu, že společnost pana Silversteina je v soukromém vlastnictví, nikdo mimo ni s jistotou neví, jak těžce byl zraněn. Zdroje nemovitostí však tvrdí, že pan Silverstein byl nucen předat mnoho svých budov svým věřitelům a nadále je spravovat.
V roce 1998 se však pan Silverstein vrátil do akviziční hry. Koupil kancelářskou budovu na 140 Broadway od Leony Helmsleyové. Dalekozápadní projekt 42. ulice, který roky trpěl, byl konečně hotový.
Mezitím začal pan Silverstein připravovat syna Rogera a dceru Lisu, aby jednoho dne převzal společnost. Paní Silversteinová byla nedávno předmětem dlouhého příběhu New York Times o vývojářských dcerách, ve kterém poprvé vyprávěla příběh automobilové nehody pana Silversteina. Budu od něj brát větší odpovědnost? Ano, řekla.
Lidé, kteří ho viděli, přesto říkají, že pan Silverstein je stále v klidu a dobře se zotavuje ze své nehody. Larry má 69 let, řekl James Kuhn, výkonný ředitel realitního makléřství Newmark and Company.
Během posledního desetiletí pan Silverstein sledoval, jak pan Speyer koupil Rockefellerovo centrum a budovu Chrysler Building a jak pan Mendik prodal svou společnost za 656 milionů dolarů - ironicky, Stevu Rothovi.
Nyní je řada na něm. Pokud to Larry získá, jeden muž, který zná pana Silversteina i Mendíka, řekl o dohodě Světového obchodního centra, Bernie se nebude moci podívat do zrcadla.
