Návrh kompromisu: Oprava Atlantic City

Osud města Atlantic City visí na zátěži a zdá se, že političtí lídři se tak lehce přibližují, když si uvědomují, že zájmu nikoho neslouží kopání v patách. Při postupu kupředu se ukazuje, že existuje prostor pro kompromisy, a jak předseda Senátu státu Stephen Sweeney, tak předseda parlamentu Shromáždění Vincent Prieto mohou být hrdiny, kteří zachrání Atlantic City s trochou dávání a přijímání. Guvernér Chris Christie může také vyjít z kompromisu v Atlantic City s politickou výhrou a možná i s dědictvím, kterým se může chlubit.

Nyní je potřeba, aby všechny tři uznaly, že jejich výhra může převážit to, co musí vrátit. Každý z nich musí rozpoznat, že každý musí ostatním umožnit, aby si zachovali tvář. A idealista ve mně si myslí, že každý může s trochou politické vůle pomoci městu Atlantic City, jeho obyvatelům a širšímu jižnímu regionu Jersey. Jako někdo, kdo vyrostl dvě míle po silnici z Atlantic City, prodával slanou vodu jako tašku na částečný úvazek na Boardwalk na střední škole a platil mi za tehdejší Stockton State College pozdravy autobusy plné slot-playing seniorů a šlehání koktejlů na nadějné hráče baccaratů, žádám je, aby se pokusili najít způsob. Jedná se o jeden malý politický problém, kterým se budou ve své kariéře zabývat, ale v jejich rukou spočívají osudy ekonomického živobytí tolika lidí. Tito lidé nejsou politici - jsou to komorníci v autech, prodavači v maloobchodu a prodejci blackjacků a vysokoškoláci, kteří míchají koktejly. Jsou to lidé, kteří se snaží vydělávat na živobytí a podporovat své rodiny tváří v tvář drasticky se měnícímu hernímu obchodnímu modelu.

Existují dva plány: převzetí státu z Atlantic City, navržený Sweeneym, je podporován guvernérem Chrisem Christiem, ale nadává se vůdci měst a mnoha v celém jižním Jersey. Plán v zásadě odstraňuje většinu kontroly ze strany obce a dává tuto pravomoc státnímu ministerstvu pro záležitosti komunity. Nedávno ohlášený kompromis by oddálil realizaci plánu až po letní sezóně, pokud by město splnilo určitá kritéria. The alternativní , návrh zákona sponzorovaný Prietem zavádí řadu měřítek, ve kterých se snižuje obecní moc a zvyšuje se státní kontrola, pokud město nesplní stanovené finanční cíle. Návrh zákona Prieto také poskytuje platbu v kasinu namísto daní (PILOT), kdy by kasina poskytla městu za daňový rok 2016 celkem 120 milionů dolarů a pokračovala po dobu 10 let na základě příjmů z her a míry inflace. PILOTové chrání město před účinkem soudem nařízených přehodnocení osmi kasin, která zůstávají otevřená.

Jeden klíčový problém, který musí státní představitelé vzít v úvahu: podle Sweeneyho navrhovaného kompromisního opatření by stát rozhodl o převzetí na základě podmínky, že město vytvoří rozpočet, ve kterém výdaje na obyvatele nepřesáhnou 3 500 $ na obyvatele. Pokud město selže, nabyl účinnosti původní plán převzetí. Problém tohoto plánu spočívá v tom, že neuznává jedinečnou situaci letoviska, které je domovem 39 000 obyvatel, ale v kterýkoli den by mohl na svých plážích najít dalších 50 000 lidí a dalších 50 000 v kasinech, restauracích a obchodech . A tak státní úředníci přikládají zátěž služeb v Atlantic City na místa jako Winslow a Monroe, Teaneck a Marlboro. Kdy bylo v letní sobotu napěchováno 130 000 lidí na Winslow? Nebo 50 000 se zúčastnilo koncertu v Monroe? A lidé, kteří přicházejí do Atlantic City - v den, kdy obyvatelé potřebují městské služby: policejní ochrana, záchranáři, sanitky, infrastruktura, toalety, údržba atd. A tak stát musí uznat, že i když existují vážné problémy s financemi Atlantic City, měření výdajů města ve srovnání s místy jako Patterson nebo Jersey City je falešné.

Jednoduchý příklad: v průměru EMS v Atlantic City provede zhruba 20 000 běhů ročně. Vzhledem k počtu obyvatel na obyvatele by polovina obyvatel města každý rok volala sanitku. Nyní rádi pořádají párty v Atlantic City, ale intuitivně víme, že to nedává smysl, a proto by se Atlantic City nemělo chovat na stejné úrovni jako ostatní obce s podobným počtem obyvatel s trvalým pobytem. Stát tedy musí širší přemýšlet o tom, jak přimět Atlantické město, aby dalo do pořádku svůj finanční dům - snížení výdajů o deset procent nebo nějaký jiný vzorec.

Vedoucí představitelé států si také musí uvědomit, že k řešení tohoto problému chybí politická vůle. Starosta Don Guardian zvolený v roce 2014 se pokusil vyvážit ochranu zájmů svých voličů s drsnou fiskální realitou, které město čelí. A činí tak v kontextu omezení: kontroverzní důchody pro plavčíky? Stát pověřen. Daň z pokoje? Státem kontrolované. Luxusní daň? Státem kontrolované. Daň z parkování? Stát kontrolován. Stát vybral od návštěvníků Atlantic City na daních a poplatcích 60 milionů dolarů a brání městu zvýšit některou z těchto daní, pokud se tak rozhodne. Město musí být osvobozeno od mnoha omezení, která omezují jeho schopnost snižovat výdaje a zvyšovat příjmy, pokud stát chce, aby se stal solventním.

Nouzová povaha fiskální situace města opět znamenala existenci vlády v krizi. To ale také znamená, že při pokusu o nalezení řešení musí město a stát ustoupit a podívat se, jak by měla vypadat budoucnost města pro Atlantic City zaměřené na hry po hraní her. A na rozdíl od předchozích zkoušek musí toto zahrnovat klíčové zúčastněné strany, včetně občanů, volených úředníků, vedoucích podniků, odborníků na cestovní ruch a státních úředníků pro hospodářský rozvoj.

Existují tři klíčové kameny úrazu, které je třeba kompromitovat. Ale na stole je dost na to, aby každý šel domů jako vítěz:

Pro oba na kompromis: Kolektivní vyjednávání. Cíl Sweeneyho ve výši 3 500 $ na obyvatele je nereálný, ale je také nereálné si myslet, že kolektivní smlouvy nebudou na stole. Jakýkoli kompromis bude muset zahrnovat odbory, kasina, věřitele a další zúčastněné strany a bude muset zahrnovat kompromis. Hůl však musí být realistická a dosažitelná.

Pro Sweeneyho ke kompromisu: Voda. Prodej veřejného majetku je důležitou součástí převzetí státu. V současné podobě je město pod záštitou Úřadu pro veřejné služby ve městě vlastněno zásobováním vodou. Opatření převzetí státu sponzorované společností Sweeney zahrnuje ustanovení, které by umožnilo státním manažerům prodat toto veřejné aktivum. Jedná se o důležitý kompromis, protože Phil Norcross, bratr Sweeneyho mecenáše a energetického makléře South Jersey George, je lobbistou za společnost American Water, která projevila zájem o koupi městské vodovodní společnosti. Je pochopitelné, že starosta Atlantic City Don Guardian a další místní vůdci se této součásti plánu brání. Problém s prodejem tohoto aktiva je dvojí: představuje jednorázovou dohodu o výnosech, zatímco zachování vodního díla jako městského aktiva znamená, že by město mohlo při správném řízení využívat dodávku vody jako generátor výnosů. Zadruhé, politici ve městě a ve státním zákonodárném sboru jsou znepokojeni čistým účinkem privatizace, pokud jde o náklady pro obyvatele města: privatizace bude mít za následek zvýšení sazeb, pokud ne nakonec. A toto je město, jehož obyvatelé si mohou dovolit nárůst. Sweeney musí v této otázce učinit kompromis a umožnit, aby se stal součástí pobídkového balíčku v Prietově návrhu zákona, což by znamenalo, že prodej Waterworks by nebyl na stole, pokud by Atlantic City nesplnilo svůj první rok, a pak by nezávislý veřejný účetní dostal konečnou autoritu nad jakýmkoli prodejem, fúzí nebo privatizací vodohospodářského úřadu města.

Za Prieto k kompromisu dne: Podle opatření o převzetí státu by měl státem jmenovaný ředitel pravomoc vetovat zápisy z řídícího orgánu obce, který potřebuje stabilizaci a zotavení, jakéhokoli představenstva, komise nebo odboru obce v potřeba stabilizace a obnovy a jakýkoli nezávislý správní orgán nebo úřad v obci, který potřebuje stabilizaci a zotavení, včetně, ale bez omezení na, bytového úřadu, parkovacího úřadu, orgánu pro přestavbu, plánovací desky a územního plánu úpravy. Klíčové zde je, že Sweeney a Christie chtějí ovládat proces přestavby a Prieto jim musí tuto moc dát. Může to být džentlmenská dohoda za zavřenými dveřmi, ale pokud chce Prieto pohyb v oblasti kolektivního vyjednávání a vody, bude se muset věnovat rozvoji.

Zatímco se Atlantic City rozpadá, některé předvídavé duše - mnoho z nich přátelé George Norcrossa - poznaly potenciální příležitost a spojily dohromady velké kousky rozvinutelného majetku s ohledem na velké investice. Výměnou za prostor pro kolektivní vyjednávání a zabránění privatizaci vody by Prieto mělo podpořit silný vzorec pro státní podporu přestavby pro vývojáře s úzkými vazbami na stroj Norcross - podpořit využívání Úřadu pro rozvoj reinvestic kasin (CRDA) a státního hospodářského rozvoje Na palubu by měly skočit také peníze úřadů a starosta Guardian a městská rada. Rozvoj znamená pracovní místa a rozvoj znamená daňové příjmy, a pokud rozvoj zaplatí účty města a zbohatne přátele Norcrossa a Christie, tak budiž.

A Sweeney by to měl vidět jako obrovskou politickou příležitost, která existuje, protože existuje několik developerů, kteří ve městě investovali nebo do něj investují značné částky. Odměna za tyto investice bude značná a určitě bude Sweeney štědře odměněn formou darů na kampaň za jeho obhajobu pro tyto vývojáře. Guvernér Christie si může být jist, že jeho spojenci budou také odměněni.

U stolu je spousta zájmů:

• Joseph Jingoli - rozsáhlé portfolio Jingoli naznačuje vztah s Norcrossem: Jingoli staví Akademii Cooper Norcross Academy v Camdenu ve výši 35 milionů dolarů, Cooper Medical School of Rowan University (ve čtvrti Sweeney, jejíž tvorbu vytvořil Norcross) a Rowan College of Business, spolu s mnoha dalšími projekty. Jingoli se může pochlubit pestrou škálou veřejných i soukromých rozvojových projektů a mělo by být zajištěno místo u stolu, které se bude pohybovat vpřed.

• Omar Boraie - Boraie's New Brunswick Luxury Condominium Development, The Aspire, obdržel 4,8 milionu dolarů ve Sandy Relief Funds, 60 milionů dolarů v dotovaných vládních půjčkách, 21 milionů dolarů v daňových úlevách. Developer v okrese Middlesex investoval v posledních několika desetiletích stovky tisíc dolarů do politických příspěvků, včetně tisíců do prezidentské kampaně Christie - a viděl, že se tyto investice vyplatily. Atlantic City se nebude lišit. Boraie zajistila půjčku od CRDA ve výši 15 milionů dolarů na financování The Beach at South Inlet, luxusního bytového komplexu s 250 jednotkami o rozloze 250 jednotek, na severním cípu Boardwalk poblíž zaniklého Revelu.

• Jack Morris - realitní magnát v okrese Middlesex County, který je celostátním hráčem v oblasti rozvoje více rodin a maloobchodu. Morris's M&M Development má upscale portfolia v Camdenu a Newarku; jeho Edgewater Properties rozvíjí komerční, luxusní pronájem a soukromé rezidenční stavby, zejména v jižním a centrálním New Jersey. Jeho vztah s Norcrossem sahá více než deset let, kdy byla jeho společnost vybrána pro přestavbu závodního okruhu Garden State Park v Cherry Hill.

• Jon Hanson - tento spojenec guvernéra Christie’s je Hampshire Real Estate byl předsedou Hanson Commission, plánu Christie při jednání s Atlantic City. Je také strůjcem organizace Atlantic City Development Corporation nebo ACDevCo, nezávislé neziskové organizace, která buduje kampus Atlantic City v hodnotě 200 milionů USD, aby mohla zahájit podzim roku 2018. Areál Atlantic City Stockton University slibuje, že bude základním kamenem úsilí o revitalizaci v Atlantic City.

• George Norcross - i když se obvykle nepovažuje za developera nemovitostí, zprávy po schůzce Norcrossu s výkonným ředitelem kraje v Atlantiku Dennisem Levinsonem naznačují, že Norcross uvažuje o investici do Atlantic City.

• Glenn Straub - floridský realitní developer, zaplatil 82 milionů $ za zaniklé kasino Revel, jehož výstavba stála 2,4 miliardy $. Straub uvedl, že investuje dalších 500 milionů dolarů do nejrůznějších rekreačních zařízení, včetně aquaparků, lanových kurzů, drezúry a skoků na koních, sjezdovek a polopipe, mezinárodního uměleckého veletrhu a nového kongresového centra. Straub je zdánlivě osamělý vlk, který není spojen s žádným z hlavních politických hráčů, ale přesto je pro budoucnost města důležitý.

Realita je taková, že všichni tito vývojáři (kromě Strauba) jsou politicky propojeni a politici, kteří se za ně zasazují (Norcross a Christie), z toho budou mít prospěch. To jsou, jak se říká, náklady na podnikání. Ale je to v nejlepším zájmu města, aby vývojáři Norcross a Christie získali podporu, kterou potřebují.

Jedním z rozvinutelných pozemků, které budou brzy k dispozici, je Baderovo pole, žádoucí 130 akrový kus vodního pozemku podél hráze Albany Avenue. Aby se Bader Field stal rozvíjitelným webem, bude to stát dalších asi 100 milionů dolarů. Sweeney a Prieto by měli spolupracovat s CRDA a státním úřadem pro hospodářský rozvoj, aby pomohli případnému kupujícímu. Tato oblast je zralá s možností: může v ní být přístav, maloobchodní / hotelový prostor typu Inner Harbor, luxusní byty nebo všechny výše uvedené. Část země, včetně atletických zařízení, která v současné době sídlí - atlantické baseballové hřiště Atlantic City a kluziště - by měl být vyhrazen státem a městem pro použití Stocktonskou univerzitou, která bude rozvíjet státní nejmodernější satelitní kampus pouhé bloky dál. Spolupráce na tomto veřejno-soukromém rozvoji by mohla znamenat zajímající publikum pro restaurace, maloobchod a rekreační aktivity.

Brigid Callahan Harrison je profesorkou politologie a práva na Montclair State University, kde vyučuje kurzy americké vlády. Je častou komentátorkou státní a národní politiky a je autorkou pěti knih o americké politice. Stejně jako ona na Facebooku u Brigid Callahan Harrison. Sledujte ji na Twitteru @BriCalHar.